家づくり

土地のお話

土地探しの第一歩

土地の見分け方・評価

住宅の土地で一番重要なことは、周囲の環境でしょう。
この環境の評価は、個人の感覚や、事情でかなり異なります。周囲を天候に左右されず自身で歩く事が大切です。このとき、土地の方向、陽当り、道路からの高低差、隣地との高低差などをチェックしたいところです。
学校、スーパー、病院など比較的近いか、交通の便は良いかなども調べておきましょう。
場合によっては近所の人に、話を聞いて見るべきでしょう。

土地の地盤

2番目は地盤でしょう。土地を購入する前に、わかれば良いのですが、不動産の重要事項の地盤調査があっても数ヶ所程度なので、果たして全体を表しているとは限りません。

道路の排水が良いか確認

また、道路の排水経路(排水側溝等)が良く出来ているか確認する必要があります。
(役所に確認)あと、周囲に大きな木々があることも重要です。これは、古い宅地は安定しているからです。建物と建物の距離も、住宅を建てるときの重要な要素です。

傾斜地は専門家に判断を

傾斜地は特に注意が必要です。 盛り土か掘削か調査することをお勧めします。
専門家に判断をしてもらう必要があります。

住宅ロ−ンの基礎知識(新規借入の場合)

分譲地
宅地分譲はきれいに区画されていて、地盤が一般的に道路より少し高くなっています。雨水排水を考えているためです。分譲地の多くは、元の土地の高低を調整して、平らにしてある場合が多く、盛土が普通です。地盤調査をしても、敷地の場所により 数値が異なることがあります。比較的に新しい分譲地は、不動沈下を起こすため 基礎に十分な配慮が必要です。
傾斜地
傾斜地は土地の価格が安く、飛びつきたいところですが、傾斜地盤は、場所により地盤の 数値が異なり、基礎工法に注意が必要です。専門家の判断に任せた方が安全です。特に、周囲の排水状態を見る必要があります。排水が良くないと、土砂崩れの心配が あります。重要事項で、傾斜地崩壊地区に指定されている地区は、基礎対策を十分行う 必要 があります。
山林
登記簿で、山林と記載された土地は、宅地と違い安い場合が多いですが、土地の情報があまりないので、調査を十分にすることを、お勧めします。
大きな岩石が埋まっている場合もあります。
農業振興地域
大田で気をつけたいのはこの農業振興地域があります。
農業振興地域内での建築には除外申請、農地転用といった手続が必要となり許可が下りるまでかなり時間を要する場合があります。
これは農地法という「むやみな開発により農業地の減少を防ぐ」目的で作られた法律によるもので、農業の特別保護区画のような場所です。
なかなか宅地への申請が難しく、時間がかかります。
以下が土地取得までの大きな壁の理由です。

1.申請から許可までの期間が長い。
(地域の農業委員会に申請して転用しても良いかが協議されます。)
申請の時期は毎年5月、11月の年2回です。
申請の締め切りより除外まで半年くらい必要です。
(提出しなければいけない書類がいっぱいあります。
2.申請しても許可されるとは限らない。
3.個人用住宅を目的とする場合、一般住宅は500㎡(150坪)での申請しか出来ないこと。
4.許可が下りた場合、次に農転の手続きをします。(期間は40日くらい)
これを合わせて家を建てられるまでに約1年が必要です。
この許可が下りると晴れて宅地として家を建てることが出来ます。
敷地延長の土地
建築を建てるには、敷地が道路に2M以上接している必要があります。土地を分割する時に奥の土地を有効に活用するための手法です。敷地延長部分の左右は隣地なので、近隣との関係を十分配慮しなければなりません。価格は安いですが、建築工事の時、クレーン(建て方の時)などが使用出来ないこともあり、建て方が難しくなります。建設費が高くなります。火事などの対策も必要です。
変形した土地
土地の形状が、矩形でない土地は、一般的な木造建築には不利です。
現代では、工法も進歩して、あらゆる方法で、変形地の対処をしています。
しかし、変形地の形状が極端なものは、長い目で見ると、お勧めしません。
将来売却したり、担保の価値としたら、問題が生じます。
あくまでも自分たちの、ライフスタイルに合うのか、慎重に判断することをお願いします。

地盤で建物の費用が変る!?

「地盤で建物の費用が変わる!」

って、言っても「?」がいっぱい出てくることと思います。
ですが、土地を選ぶ際にこの様な事も知った上で選ぶと良いと思います。
多くの方が、土地を選ぶ際は既にある程度自分の住みたい地域や場所が固まっている事が多いと思います。
「昔から住み慣れた、この場所に」とか、「仕事場からの通勤圏内だから、この辺りに」こうやって、大まかな地域を決める際にある程度頭に入れておいて貰いたい事があるのです。

地盤補強って、ご存知ですか?

現在では、建築基準法で建物を建てる土地に対して必要な補強をする事が義務付けられているのです。
そして、この補強に掛かる費用。
場合によっては、150万円程度の費用が掛かる場合もあるのです。
補強の必要が無い土地では、この費用が出て行かずに済むのです。
この差は非常に大きくないですか??
とても高額な費用がかかるお話ですので、この事をしっかり知っておいてください。
では、土地を選ぶ地域を決める際、ある程度、この辺の事も考慮に入れたいと思いませんか?

避けられるものなら、避けたいですよね??

既に土地を持っている場合や、住み慣れた場所で建てたいと思っている場合は、避けようも無い事が多いかもしれませんが、これから地域を絞っていこうという方には必見です。
このように、家を建てる地域を選ぶ際には、主観的な側面として自分がどこに建てたいかを優先する事が大切でしょう。
ですが、それだけで決めてしまっては予想もしなかった費用が出て行く場合も多いので、「外的要因」も大いに考慮するべきなのです。この要因はいくつかあります。今までよく言われてきたのが、「駅に近い」とか「段差の少ない土地」とか割と初めて家を建てられる方でもピンと来易い要因の考慮が多かったと思います。
しかし、それだけに留まらず出来る限り色んな判断基準を持っておく事として、以上のような事も挙げられる訳です。

地盤の状況 〜その判断基準

土地を買う前は、その土地を何度か訪れることが基本です。

時間や曜日、交通機関を変え、何度か訪問してください。
そして、その土地の利便性や安全性、周辺の環境を知ると共にその土地の地盤の状況も把握する事が大切です。

では、何に注意すべきか?

まず、土地の周辺からわかることを調べましょう。その土地の前の「道路」はいい指標になります。
道路が波打つのは、軟弱な地盤の可能性大!
道路が折れるような現象は、造成地によく見られます。
地盤の固さに違いがありますので、不同沈下を防ぐために、地盤の改良が必要になる場合があります。
マンホールが浮いたのではなく、周りの道路が下がっている可能性があります。
締め固めの不良の可能性か軟弱地盤の可能性があります。
次に、「既存の建物など」も参考になります。
大きな建物は、大抵 杭を打ち込んでから基礎を作り建物を建てます。
そのため、建物の基礎と周辺の道路やコンクリートが割れているような現象が出ていると地盤が軟弱な可能性があります。
隣近所の家が傾いている場合は明らかですが、塀や土留めなどの目地が揃っていないもしくは、ヒビが入っているなどの現象がある場合は、軟弱地盤の可能性があります。
比較的新しい電柱がまっすぐでない場合は、注意が必要です。
最近の新しい住宅団地では、この辺の整備がチキンと行われているので伺い知る事が難しい場合があります。そんな場合でも、昔その近辺の土地がどういった状況であったかを近所の人に聞くことも一つの手段だと思います。

土地探しというものは、一般的にはとても時間のかかるものです。
2年近くの月日を費やして、自分の定住にふさわしい場所を探す人がざらに居るくらいです。
このように、土地探しは慎重に慎重を重ねて選ぶ事が大切です。
特に、これからその地域の環境が大きく影響する子供にとっては人格形成にも影響すると言っても過言ではありません。
さらに、多額の費用出費がかかってくる話でもありますので、慎重にそして、目的意識をもって探す事が大切です。
ただし、自分の理想が100%叶えられる土地は皆無だと言えます。
ですので、自分の中で判断基準の優先順位を決め、必要最低限の条件を満たしているかを見極めて納得のいく土地を見つけることが大切です。

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